Wat u moet weten over de belofte van verkoop.
Een verkoopbelofte is een handeling waarbij een verkoper en een koper van een bestaande woning het eens worden over de verkoop ervan. De belofte om te verkopen komt vóór de definitieve verkoop. Het is een soort reservering van het onroerend goed door de koper en een zekerheid voor de verkoper. De belofte van verkoop kan twee vormen aannemen: eenzijdige belofte of compromis van verkoop. Wij maken de balans op van de verkoopbelofte!
Belofte om te verkopen: eenzijdige belofte of verkoopovereenkomst?
De verkoopbelofte, ondertekend tussen de verkoper en de koper van een bestaande woning vóór de definitieve verkoop, kan twee vormen aannemen: eenzijdige verkoopbelofte of compromis van verkoop (of "synallagmatische verkoopbelofte" ).
De eenzijdige belofte om te verkopen stelt een koper in staat om een woning te reserveren met behoud van de mogelijkheid om in te trekken. De woonruimte wordt voor de koper gereserveerd voor een periode die is vermeld in de eenzijdige verkoopbelofte. De verkoper daarentegen verbindt zich ertoe de woonruimte aan niemand anders te verkopen dan de koper met wie hij de belofte heeft ondertekend. De eenzijdige koopbelofte kan alleen door beide partijen worden gesloten en ondertekend (we spreken van een "onderhandse akte" ) of worden opgemaakt door een ambtenaar (notaris, gerechtsdeurwaarder, griffier) en opgesteld volgens bepaalde wettelijke formaliteiten (we spreken van een "authentieke akte" ). De eenzijdige onderhandse verkoopbelofte moet binnen 10 dagen na ondertekening worden geregistreerd bij de registratieafdeling van de verkoper of koper.
De verkoopovereenkomst (of synallagmatische belofte van verkoop) bindt definitief de verkoper en ook de koper. Een clausule kan voor de een of de ander de mogelijkheid bieden om in te trekken onder bepaalde voorwaarden die in de wet zijn gespecificeerd.De verkoopovereenkomst kan worden gesloten tussen natuurlijke personen (het is een onderhandse akte) of worden opgemaakt door een ambtenaar (notaris, gerechtsdeurwaarder, ambtenaar van de burgerlijke stand) en opgesteld volgens de wettelijke formaliteiten (het is een authentieke akte).
De belofte om te verkopen, in welke vorm dan ook (eenzijdige belofte om te verkopen of compromis van verkoop), moet bepaalde informatie bevatten: contactgegevens van de verkoper, contactgegevens van de koper, adres van het verkochte onroerend goed, oorsprong van de onroerend goed (datum van de vorige verkoopakte, naam van de vorige eigenaar, notariële akte, enz.), gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed, zijn uitrusting en zijn bijlagen, eventueel bestaan van een hypotheek, informatie specifiek voor de mede-eigendom indien van toepassing, bedrag van de erelonen van de met de verkoop belaste professional, indien van toepassing, verkoopprijs en betalingsvoorwaarden (vastgoedlening), geldigheidsduur van de verkoopbelofte en uiterste datum voor ondertekening van de definitieve koopakte, voorwaarden voor uitoefening van de herroepingsrecht, eventuele opschortende voorwaarden voor de belofte van verkoop (voorbeeld: de verkoop kan alleen worden gesloten op voorwaarde dat de koper een bouwvergunning of een hypotheek verkrijgt).Het bestand met de technische diagnose moet bij de verkoopbelofte worden gevoegd.
De verkoopbelofte kan persoonlijk worden overhandigd of per aangetekende brief met ontvangstbevestiging aan de koper worden verzonden. Een verkoopbelofte wordt opgemaakt in een enkel origineel exemplaar dat wordt bewaard door de professional voor wie het desgevallend werd ondertekend (notaris, makelaar) of in twee originele exemplaren (een voor de verkoper en een voor de koper).
Weten: de potentiële koper kan de verkoper van een woning om de technische diagnose vragen, maar ook bijvoorbeeld de laatste waterrekening of de laatste EDF-factuur van de woning, documenten die informatie bevatten met betrekking tot de woning, alvorens een beslissing te nemen.
Beloof te verkopen: hoeveel moet ik betalen?
Afhankelijk van het geval, een eenzijdige belofte van verkoop of compromis van verkoop, kan de koper een som geld aan de verkoper betalen.
In het geval van een eenzijdige verkoopbelofte, is het mogelijk om clausules te voorzien met betrekking tot de betaling van geldsommen zodra de akte is ondertekend of binnen een bepaalde termijn, vóór het einde van de termijn van opname. Deze clausules zijn geldig onder twee voorwaarden: 1° de belofte komt tot stand door tussenkomst van een gemandateerde professional (bijvoorbeeld notaris of vastgoedmakelaar); 2° de betaling wordt toevertrouwd aan een professional met een financiële garantie die bestemd is voor de terugbetaling van de gestorte gelden. Het te betalen bedrag komt over het algemeen overeen met 5% en 10% van het totale bedrag van de verkoop. In het geval dat de koper gebruik maakt van zijn herroepingsrecht (en dus de woning niet koopt), dan recupereert hij het betaalde bedrag (binnen 21 dagen vanaf de dag na de herroeping). In het geval dat de definitieve verkoop van het onroerend goed wordt ondertekend, wordt het betaalde bedrag in mindering gebracht op het restant dat moet worden betaald. Een eenzijdige verkoopbelofte kan ook een clausule bevatten met betrekking tot een immobilisatievergoeding (of "exclusiviteitsprijs" ): de koper beta alt de verkoper een financiële vergoeding als vergoeding voor de reservering van de accommodatie voor de duur van de verkoopbelofte.Houd er rekening mee dat de koper deze immobilisatievergoeding kan verliezen als hij zich terugtrekt. De immobilisatievergoeding (een minimumbedrag van 5% van de verkoopprijs van het onroerend goed) is verplicht voor elke eenzijdige verkoopbelofte geldig voor meer dan 18 maanden als de verkoper een natuurlijke persoon is.
In het geval van een verkoopovereenkomst kunnen clausules ook voorzien in de betaling van geldsommen zodra de akte is ondertekend of binnen een bepaalde termijn, vóór het einde van de herroepingstermijn. Voor de geldigheid van deze clausules moet aan twee voorwaarden zijn voldaan: 1° de verkoopovereenkomst moet worden gesloten door een professional die bevoegd is om bij te dragen aan de verkoop (bijvoorbeeld notaris of vastgoedmakelaar); 2° de betaling moet worden overgemaakt aan een professional met een financiële garantie voor de terugbetaling van de gestorte gelden. Het gevraagde bedrag komt over het algemeen overeen met 5% en 10% van het totale bedrag van de verkoop. Als de koper gebruik maakt van zijn herroepingsrecht (en de woning niet koopt), dan recupereert hij het betaalde bedrag (binnen 21 dagen vanaf de dag na de herroeping).Indien de definitieve verkoop van de woning tot stand komt, wordt het betaalde bedrag in mindering gebracht op het nog te betalen restant. Een koopovereenkomst bevat ook vaak een boetebeding dat de verkoper of de koper verplicht de overeenkomst uit te voeren (te verkopen of te kopen dus) en dat voorziet in een schadevergoeding bij wanprestatie.