Regels van toepassing op de verkoop van lijfrentes.
De lijfrente is een vorm van verkoop van onroerend goed die steeds populairder wordt. We horen erover in de pers, op televisie… Gratis lijfrente, lijfrente, boeket, lijfrente… We inventariseren de verkopen van lijfrentes.
Wat is lijfrenteverkoop?
De levenslange verkoop bestaat uit de verkoop van een woning en het ontvangen van een lijfrente tot aan zijn overlijden.
Wie kan het leven verkopen? Elke handelingsbekwame persoon kan onroerend goed voor het leven verkopen. Namelijk: u kunt in het leven andere soorten goederen verkopen dan woningen (bijvoorbeeld meubels, kunstwerken).De verkoper wordt de lijfrentetrekker genoemd. De koper heet débirentier.
Bij een lijfrenteverkoop moet het toekomstige overlijden van de verkoper onvoorspelbaar zijn. De koper dient dus niet op de hoogte te zijn van een mogelijke ziekte van de verkoper; dit is het lijfrente principe! Let op: indien de verkoper binnen 20 dagen na ondertekening van de koopakte overlijdt, dan is de wet van mening dat het overlijden voorzienbaar was en is de verkoop dus niet geldig. De erfgenamen van de verkoper kunnen de rechtbank vragen om het te annuleren.
Vrij leven of druk leven? Een lijfrente wordt "gratis" genoemd wanneer het onroerend goed leeg staat op het moment van ondertekening van de verkoop. De koper kan het pand dan vervreemden, bewonen of verhuren en de huren incasseren. Een lijfrente wordt "bezet" genoemd wanneer de verkoper het vruchtgebruik van het onroerend goed gedurende zijn hele leven behoudt, d.w.z. hij behoudt het recht om het onroerend goed te gebruiken, te huren en te innen, maar dat hij het onroerend goed niet kan verkopen ( hij heeft dat net gedaan met de lijfrente!), noch een gebruiksrecht verkopen.De koper zal dan moeten wachten tot het overlijden van de verkoper (of de laatste van de twee verkopers als de verkopers bijvoorbeeld een koppel zijn dat in de woning woont) om de woning te betrekken.
Hoe oud om een woning in het leven te zetten? 75-85 jaar lijkt een goede leeftijdsgroep om te beginnen met de verkoop van uw huis voor het leven. Het is in ieder geval ten zeerste aan te raden, zowel voor de verkoper als voor de potentiële koper, om zich goed te laten informeren door een notaris om niet in de lijfrenteval te trappen en een weloverwogen beslissing te nemen.
Betaling: boeket en lijfrente
De verkoop bij leven kan interessant zijn voor de koper en voor de verkoper: de verkoper krijgt een aanvulling op zijn pensioen tot het einde van zijn leven en de koper kan een zeer goede deal maken (in een krappe vastgoedmarkt , dat is een goed punt).
De koper koopt onroerend goed, maar beta alt niet de marktprijs. Hij beta alt een boeket en lijfrentes.Het boeket komt overeen met een bedrag betaald op de dag van de verkoop, vrij vastgesteld door de partijen (het boeket komt over het algemeen overeen met 30% van de totale waarde van het onroerend goed). De lijfrente wordt levenslang aan de verkoper uitbetaald, maandelijks, driemaandelijks of jaarlijks. Het is vooraf of achteraf te betalen. Partijen kunnen overeenkomen dat er geen boeket is maar alleen een lijfrente. Let op: de lijfrente is onderworpen aan inkomstenbelasting.
Om de prijs van de lijfrente te berekenen, wordt rekening gehouden met verschillende criteria. Het bedrag van de huur wordt geschat op basis van: de leeftijd en levensverwachting van de verkoper, de waarde van het onroerend goed, de huren die de koper zou kunnen ontvangen als het onroerend goed zou worden verhuurd. Bij de berekening van het bedrag van de lijfrente wordt ook rekening gehouden met barema's (dezelfde voor alle lijfrenten). Deze barema's zijn te raadplegen bij bijvoorbeeld een notaris.
Weet: het is mogelijk om verschillende soorten clausules toe te voegen aan de levensakte van verkoop.De indexeringsclausule maakt het mogelijk om het bedrag van de lijfrente te herzien in functie van de geldelijke afschrijving. De beëindigingsclausule maakt de automatische beëindiging mogelijk van het verkoopcontract van lijfrentes in geval van niet-betaling van een of meer lijfrenten door de koper. Het boetebeding laat de verkoper toe het boeket te behouden in geval van niet-betaling van één of meer lijfrentes door de koper en ontbinding van de verkoop.
Wie beta alt het onderhoud van het onroerend goed dat tijdens het leven wordt verkocht?
Wie beta alt de onderhoudskosten van het onroerend goed, eventuele werkzaamheden, belastingen met betrekking tot het onroerend goed na verkoop in het leven?
In een lijfrente met vruchtgebruik beta alt de verkoper (tenzij anders vermeld in de koopakte): routinematige reparaties en onderhoud van de accommodatie (tenzij hij het verkochte goed volledig vrijgeeft), huisvestingsbelastingen, land en afval incasso, energierekeningen. De koper beta alt voor grote reparaties.
Bij een lijfrente met gebruiksrecht beta alt de koper (tenzij anders vermeld in de koopakte) de OZB en de afvalstoffenheffing. De koopakte voorziet in de verdeling van overige kosten.
Bij een gratis lijfrente beta alt de koper de lasten (energie, taksen, taksen, enz.), gewoon onderhoud en alle herstellingen.