Elk type goed kan worden gepreoccupeerd.
De aankoop van een huis of een appartement kan worden verlengd met een onsamendrukbare periode voor het recht van eerste weigering. Wat valt onder deze juridische term en wat zijn de gevolgen van dit recht?
Voorkooprecht: wat is het?
Het voorkooprecht is een procedure die een overheidspersoon (bv. de lokale overheid) in staat stelt met voorrang onroerend goed te verwerven dat te koop wordt aangeboden door een particulier (particulier) of rechtspersoon (vennootschap). ). , om stadsontwikkelingsoperaties uit te voeren. De eigenaar van het onroerend goed is dan niet vrij om zijn onroerend goed te verkopen aan de koper van zijn keuze en tegen de voorwaarden die hij wenst. Het voorkooprecht wordt in het algemeen uitgeoefend met het oog op de uitvoering van stadsontwikkelingsoperaties van algemeen belang.
Voorkooprecht: op welke goederen?
Een garage, een kelder, een huis, een appartement, een gebouw, landbouwgrond of niet … elk eigendom kan geheel of gedeeltelijk worden ontruimd. In werkelijkheid moet het onroerend goed, dat door een openbare instantie moet worden gepreoccupeerd, gelegen zijn in een gebied gedefinieerd in de PLU (Lokaal Stedenbouwkundig Plan), in een ZAD (uitgestelde ontwikkelingszone) of in een ENS (Gevoelig natuurgebied). . Je weet nooit of het voorkooprecht wordt uitgeoefend of niet, behalve in gevoelige natuurgebieden waar dat meestal het geval is. De gemeente is niet verplicht om alle voorgekochte panden te verwerven en mag slechts een deel ervan kopen. De verkoopprijs zal dan rekening moeten houden met het mogelijke waardeverlies van het deel van het onroerend goed dat niet is gepresteerd, omdat het moeilijk kan zijn om door te verkopen. Om de bescherming van de eigenaar van het onroerend goed te waarborgen, kan deze laatste echter van de gemeente verlangen dat het alle onroerend goed verwerft.
Voorkooprecht: door wie uitgeoefend?
Het meest voorkomende voorkooprecht is het DPU (Right of Urban Preemption), dat doorgaans wordt uitgeoefend door de gemeenten, of soms door de staat, de prefectuur, een organisatie, een semi-publieke onderneming, enz. Het voorkooprecht bestaat ook in de particuliere sector, bijvoorbeeld wanneer een eigenaar een door een huurder bewoond pand te koop aanbiedt. Deze laatste heeft voorrang om deze woning te kopen. Het openbaar voorkooprecht prevaleert echter boven het privaatrecht, in het geval de gemeente en de huurder beide geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning. En bij mede-eigendommen hebben de andere mede-eigenaren voorrang bij het terugkopen van de aandelen van een mede-eigenaar die wil verkopen.
Voorkooprecht: hoe werkt het?
Wanneer een onroerend goed te koop wordt aangeboden, worden de houders van het stedelijk voorkooprecht op de hoogte gebracht door een DIA (Intentieverklaring van Aliéner) die naar de notaris van het gemeentehuis wordt gestuurd. Deze houder heeft twee maanden de tijd om zijn voorkooprecht uit te oefenen, dat hij zal moeten rechtvaardigen (creëren van collectieve voorzieningen, strijd tegen ongezondheid, sanering van het stadspatrimonium, enz.). Na deze periode en zonder reactie van de potentiële preëmpteur wordt het recht niet uitgeoefend. Als de woning verhuurd is op het moment van verkoop, wordt de huurder eerst geïnformeerd, voor de gemeente. Hij zal dus als eerste zijn voorkooprecht kunnen uitoefenen als hij de woning waarin hij woont wil verwerven.
Voorkooprecht: wat zijn de verhaalsmogelijkheden van de verkoper?
Een gemeente die een pand vervreemdt, heeft zes maanden de tijd om de verkoper te betalen. Deze laatste kan, bijvoorbeeld als hij in financiële moeilijkheden verkeert of als het voorkeursbesluit onvoldoende gemotiveerd is, de bestuursrechter verzoeken om het voorkeursrecht ongedaan te maken. Het verzoek tot opheffing moet binnen 2 maanden na de bekendmaking van de beslissing op het gemeentehuis worden ingediend. De eventueel afgewezen koper kan ook de vernietiging van het voorkoopbesluit vragen zodra hij in het bezit is van een verkoopovereenkomst. Een ander geval van geschil tussen de verkoper en de preemptor: wanneer deze preëmpt tegen een prijs die lager is dan de verkoopprijs, wat gebruikelijk is bij overheidsinstanties. Het is dan de onteigeningsrechter die in hoger beroep zal beslissen.
Voorkooprecht: wat zijn de gevolgen als het besluit wordt vernietigd?
Het belangrijkste gevolg van de vernietiging van een voorkoopbesluit is dat de gemeente wordt geacht nooit te hebben besloten tot voorkoop. Indien de eigendomsoverdracht nog niet heeft plaatsgevonden, verhindert de opzegging dat deze kan plaatsvinden. Als het daarentegen al heeft ingegrepen, kan de voormalige eigenaar of de afgewezen koper de ontbinding van de verkoop verkrijgen. Vanaf dat moment kan de eigenaar die zijn eigendom terugkrijgt, het aan de afgewezen koper doorverkopen tegen de prijs en onder de voorwaarden van zijn keuze. De gemeente kan worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan de eigenaar ter vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat hij niet kon beschikken over het bedrag dat hij tijdens de lopende periode van het onrechtmatige besluit uit de verkoop had kunnen halen. datum van intrekking van dit besluit. De potentiële koper die een verkoopovereenkomst heeft ondertekend, kan ook aanspraak maken op vergoeding van de geleden schade voor de kosten die hij heeft gemaakt vóór de datum van de uitoefening van het voorkooprecht, in het bijzonder om de grond te verwerven en een bouwvergunning te verkrijgen.