Regels met betrekking tot VEFA.
Een verkoop in toekomstige staat van voltooiing van een woning of VEFA is een verkoop van een onroerend goed dat nog niet gebouwd is maar in aanbouw is of waarvan de bouw binnenkort zal beginnen. De partijen kunnen vóór het verkoopcontract een reserveringscontract ondertekenen. We maken de balans op.
Hoe werkt een VEFA of verkoop in de toekomstige staat van voltooiing?
De verkoop in de toekomstige staat van voltooiing of VEFA is een veel voorkomende manier van verkopen en kopen van onroerend goed.
Waarom een VEFA verkopen?
Het contract voor de reservering van een appartement in de toekomstige staat van voltooiing of verkoop in de toekomstige staat van voltooiing (VEFA) is een overeenkomst die het mogelijk maakt om accommodatie te reserveren: de verkoper (reservering) verbindt zich ertoe accommodatie voor de koper (de boeker) in ruil voor een borg.
De VEFA is een onderhandse akte, dat wil zeggen een akte opgesteld tussen individuen, zonder de aanwezigheid van een notaris. Maar het is mogelijk om deze overeenkomst af te sluiten voor een notaris (deze zal dan de nodige controles doen). Zodra de akte is ondertekend, moet deze per aangetekende brief met ontvangstbevestiging (LRAR) worden verzonden of persoonlijk aan de koper worden overhandigd, voordat er geld wordt gestort!
De koper heeft het recht zich terug te trekken binnen 10 kalenderdagen vanaf de dag na de eerste overhandiging van de aangetekende brief die hem op de hoogte brengt van het contract of de dag nadat deze persoonlijk is afgeleverd. Het intrekken moet worden gedaan door LRAR.
Wie is de off-plan eigenaar?
Om de te bouwen accommodatie te reserveren, kan van de koper worden verlangd dat hij een borg beta alt aan de verkoper, op een bankrekening geopend op naam van de koper of bij een notaris. Het bedrag van de waarborgsom mag maximaal 5% van de verkoopprijs bedragen (als de koopakte minder dan 1 jaar voor de ondertekening van het koopcontract wordt ondertekend) of maximaal 2% van de verkoopprijs (als de akte wordt ondertekend binnen 1 tot 2 jaar voor de ondertekening van het koopcontract). Er kan geen waarborgsom worden gevraagd als de akte meer dan 2 jaar voor de ondertekening van het koopcontract wordt ondertekend.
De bedragen die als garantie zijn betaald, zijn niet beschikbaar, niet overdraagbaar en niet vatbaar voor beslag tot het sluiten van het verkoopcontract. De koper krijgt zijn waarborgsom terug indien: de lening wordt geweigerd door de bank, het verkoopcontract niet wordt gesloten door de verkoper binnen de termijn voorzien in het voorlopig contract, de verkoopprijs meer dan 5% hoger is dan de herziene prognoseprijs, het verschil tussen het verkoopcontract en de prognoses van het voorlopige contract abnormaal is, meldt de koper zijn verzoek om terugbetaling door LRAR aan de verkoper en aan de bewaarder van de borg.
De koper is alleen eigenaar van de grond en de delen van het pand die al zijn gebouwd op het moment van ondertekening van de verkoop. Hij is dan eigenaar van de delen van het pand zoals ze zijn gebouwd.
Hoe maak je een VEFA?
Verschillende informatie moet worden opgenomen in de tussen de partijen ondertekende overeenkomst.
- Informatie over de partijen: contactgegevens van de verkoper en de koper, financiële garantie van terugbetaling (GFR) verstrekt aan de koper door de verkoper of financiële garantie van voltooiing van het werk (BVO).
- Informatie met betrekking tot huisvesting: adres, woonoppervlakte, aantal hoofdruimten en opsomming van dienstruimten, bijgebouwen en ontruimingen, beschrijving van gebruikte materialen en uitrustingsstukken, locatie van woningen in het gebouw of in een wooncomplex.
- Informatie over de verkoop: geschatte verkoopprijs en voorwaarden voor herziening, datum waarop de verkoop kan worden gesloten, wijze van betaling (met of zonder lening), bedrag van de lening(en), voorwaarden en naam van de geldschieter, opschortende voorwaarde indien van toepassing, voorwaarden voor terugvordering van de waarborgsom in geval van annulering van de aankoop, levertijd.
- Informatie over de voorwaarden voor de uitoefening van het herroepingsrecht: mogelijke boetes voor te late levering van het appartement.
- Informatie over het werk dat de koper kan reserveren; hierbij kan gedacht worden aan: installatie van sanitair in de keuken en meubels die daar in passen, installatie van sanitair in de badkamer of doucheruimte en meubels die daar in passen, installatie van sanitair in de toiletten, leggen van wandtegels, vloerbedekking exclusief isolatie, apparatuur met elektrische radiatoren wanneer de kenmerken van de elektrische installatie dit toelaten en in overeenstemming met het vereiste vermogen, decoratie van de muren.
Let op: de 2 garanties, GFR en BVO, kunnen door de koper worden uitgevoerd als de verkoper het gebouw niet afrondt vanwege een financiële mislukking.